Рынок недвижимости в Каталонии на сентябрь 2025: законы, налоги, аренда

Итак, сентябрь 2025: что происходит на рынке недвижимости?

После каникул и, как принято считать, затишья летом — начался новый рабочий и учебный год. А вместе с ним — и оживление на рынке недвижимости в Каталонии. Но в этом сентябре вернулись не только клиенты и просмотры, но и целый набор новых законов и правил, которые уже начали менять ситуацию.

Собрала, что важно знать сейчас. Простым языком, без лишней бюрократии.

1. Аренда: цены высокие, квартир всё меньше

Цены на аренду в Барселоне продолжают расти — примерно на 10–12 % за год. Но главное — предложений всё меньше. Почему?

Потому что:

• Владельцам запретили резко поднимать цену — работает референсный индекс аренды.

• Законы стали строже: квартира должна соответствовать цене, указанной в официальном индексе.

• А новые налоги и обязанности многих просто отпугнули.

И тут важный момент: перевести квартиру в краткосрочную аренду теперь тоже не выход, особенно в Барселоне.

❗ Город уже не выдаёт лицензии на туристическую аренду и к 2028 году полностью прекратит существующие. Конституционный суд это подтвердил. Подробнее об этом будет отдельная статья — тема серьёзная.

Итог: сдавать официально стало сложнее, многие просто не сдают вовсе. Это и создаёт дефицит на рынке аренды.

2. Налоги при покупке стали выше

Если ты покупаешь жильё, особенно не первое или не для жизни, — готовься платить больше. В Каталонии повысили налог ITP (налог на передачу собственности). Изменения касаются в первую очередь:

• тех, кто покупает как инвестицию;

• иностранцев;

• владельцев нескольких объектов.

Есть льготы для молодых и тех, кто покупает первое жильё, но для большинства стоимость сделки выросла.

3. Барселона = зона повышенного контроля

Город официально признан зоной с напряжённым рынком. Что это значит:

• Цена аренды регулируется индексом (и нужно его соблюдать).

• В некоторых случаях администрация может воспользоваться правом преимущественной покупки.

• Жёсткий контроль за лицензиями на туристическую аренду.

• Запрет на рост арендной платы выше инфляции.

В других регионах Испании ситуация может быть мягче. Но в Барселоне эти меры уже реально работают, и за их нарушением следят.

4. Старые дома? Готовься к новым требованиям

Если жильё старое и не проходило энергетическую реформу — это уже становится проблемой.

Постепенно вводятся обязательства:уже с 2030 года нельзя будет продать или сдать жильё с самым низким энергетическим классом (G, F). А с 2033 — минимум должен быть класс D.

Это значит, что многие квартиры без ремонта теряют в привлекательности.А для владельцев — появляются расходы, если хотят продать или сдать.

5. Покупка по‑прежнему в приоритете

Даже со всеми новыми законами, спрос на покупку жилья в Барселоне не падает. Особенно активны:

• местные семьи, уставшие от нестабильной аренды;

• молодые пары, покупающие первое жильё;

• иностранцы, несмотря на сложности — Барселона всё ещё мечта.

  
  

Кто испытывает трудности

• Владельцы старых квартир без реформ: сложнее продавать, больше требований.

• Арендодатели, особенно с несколькими объектами: рост налогов, ограничение цен.

• Инвесторы, особенно иностранные: больше условий, меньше свободы.

• Владельцы туристических апартаментов: Барселона отказывается от такого формата аренды, лицензии не продлеваются.

  
  

  Вывод:

  Рынок не замер — он меняется. Жить и инвестировать в Барселоне по‑прежнему хотят, но теперь нужно быть готовым к новому укладу, с жёсткими рамками и новыми правилами.