В Барселоне, как и в других городах Испании, существуют квартиры с опасным строительным дефектом — аллюминосисом  (aluminosis). Этот дефект может значительно повлиять на безопасность и стоимость недвижимости, поэтому особенно важно проверять здания на наличие такой проблемы перед покупкой. Что такое аллюминосис и почему это опасно? Аллюминосис (aluminosos) — это процесс, при котором бетон теряет прочность из-за использования глиноземистого цемента (cemento aluminoso), активно применявшегося в строительстве в 1950-1970-х годах. Проблема особенно актуальна для городов, таких как Барселона, где велось интенсивное строительство в этот период. Аллюминосис приводит к хрупкости и разрушению бетона, что создает риск для структуры здания и его обитателей. Влияние аллюминосиса на стоимость недвижимости Из-за риска и дополнительных затрат на ремонт стоимость недвижимости с этим дефектом может снизиться на 20% . Причина проста: такие здания требуют частого ремонта и ухода, что делает их менее привлекательными для покупателей и инвесторов. Продажа и покупка квартир с аллюминосисом Тем не менее, в Испании, включая Барселону, люди продолжают жить, покупать и продавать квартиры в домах с этим дефектом. Со временем бетон может стать настолько хрупким, что это приведет к серьезным последствиям для всей конструкции здания. Поэтому покупателям рекомендуется проверять недвижимость перед покупкой на наличие аллюминосиса. Ваши права при обнаружении аллюминосиса после покупки Если вы обнаружите аллюминосис после покупки, вы имеете право требовать: Снижения стоимости (reducción del precio), Компенсации (compensación), Либо даже расторжения сделки (resolución del contrato). Продавец несет ответственность за дефекты недвижимости, даже если он не знал о них. Это защищает покупателя в случае обнаружения скрытых дефектов. Техническая проверка и юридическая поддержка Для своих клиентов я всегда заказываю отдельную техническую проверку на наличие аллюминосиса, чтобы обезопасить их от неожиданных затрат. Кроме того, я работаю с опытными адвокатами Habitat Abogados , которые уже более 20 лет специализируются на подобных вопросах и решают возникшие проблемы с Аллюминосис (aluminosis) в Барселоне и других городах Каталонии. Они помогут защитить ваши права и минимизировать риски при покупке недвижимости в Барселоне. Если вам требуется персональное сопровождение при покупке недвижимости или нужна помощь в юридической проверке объекта, пишите или звоните. Я помогу вам обезопасить себя и сделать правильный выбор при покупке квартиры в Барселоне.

Если вы ищете недвижимость в Испании, возможно, обратили внимание, что заявленная площадь квартиры и реальная площадь могут существенно отличаться. Почему же так происходит? И почему, например, в объявлении указано 100 м², а для проживания остается только 70 м²? Три основных типа площади в Испании В Испании принято оценивать недвижимость тремя мерами площади: Полезная площадь (superficie útil) Полезная площадь включает метраж всех внутренних помещений, доступных для проживания: это жилые комнаты, кухня, санузлы, коридоры и встроенные шкафы. Эта площадь наиболее точно отображает, сколько реального пространства будет доступно вам для жизни. Построенная площадь (superficie construida) Построенная площадь — это площадь объекта по его внешнему периметру. Она включает полезную площадь плюс пространство, которое занимают межкомнатные и внешние стены, колонны и другие конструкции. Если стены смежные с соседями, их площадь делится от центра стены. Разница между полезной и построенной площадью может составлять от 10% до 20% . Построенная площадь с общими зонами (superficie construida con elementos comunes) Третий тип — построенная площадь с учетом общих зон. К площади со стенами добавляется долевая часть общественных помещений, таких как лестничные площадки, лифты и подъезды. Эти зоны распределяются между жильцами в зависимости от доли каждого в здании. Именно эта площадь, самая большая по метражу, указывается в объявлениях. По ней банк оценивает объект для ипотеки, и на ее основе рассчитываются налоги. Почему важно понимать разницу между этими площадями? Простой пример: в объявлении указана площадь квартиры 100 м², а для проживания реально доступно около 70 м². Понимание этой разницы позволит вам правильно оценить будущую покупку и соотнести свои ожидания с реальным пространством. Где найти точные данные о площади объекта? Все три типа площадей объекта можно найти на официальном сайте Кадастровой палаты по кадастровому номеру объекта (referencia catastral) . Так что, если вы хотите точно узнать площадь недвижимости, рекомендуется проверить эту информацию в кадастре. Заключение: Доверьтесь профессионалам При покупке недвижимости за рубежом можно столкнуться с различными подводными камнями. Площадь квартиры — лишь один из аспектов, на которые стоит обратить внимание. Именно поэтому я, работая с профессиональными адвокатами по недвижимости, готова помочь вам разобраться в особенностях местного рынка и избежать возможных ошибок.

Приобретение недвижимости — это одно из самых значительных финансовых решений, и одна из самых частых ошибок, которую допускают покупатели, — пренебрежение юридической проверкой объекта. Многие стремятся сэкономить, отказываясь от услуг адвоката, но такая "экономия" может обернуться серьезными проблемами и дополнительными расходами. Давайте разберем, почему покупка недвижимости без адвоката в Испании — это большой риск. Зачем нужен адвокат при покупке недвижимости? При покупке недвижимости особенно важно убедиться, что сделка юридически чиста. Наличие профессионального адвоката — это ваша защита от возможных подводных камней и сюрпризов, связанных с объектом или условиями сделки. Вот несколько причин, почему стоит обратиться к независимому адвокату: Проверка юридической чистоты объекта Адвокат проверит, что недвижимость не имеет обременений, долгов или других юридических проблем. Без этой проверки вы рискуете приобрести объект с неурегулированными обязательствами, которые затем придется решать вам. Защита ваших интересов Важно понимать, что если адвоката предлагает продавец или агент, он может представлять интересы именно продавца, а не ваши. Вам нужен адвокат, который защищает исключительно ваши интересы. Это особенно актуально, если вы приобретаете недвижимость за рубежом, где может не хватать знаний о местном законодательстве. Сопровождение всех этапов сделки Юридическая проверка включает в себя проверку всех документов, согласование условий сделки, контроль за соблюдением всех требований, установленных законом, и проверку, что все обязательства со стороны продавца выполнены. Работа нотариуса и банка не защищает ваши интересы Часто покупатели считают, что нотариус и банк обеспечат защиту их интересов. Но это заблуждение: нотариус только заверяет подписание договора, а банк — одобряет ипотеку. Юридическая чистота сделки или проверка возможных рисков — это не их обязанность. Чем грозит покупка недвижимости без адвоката? Отказ от услуг адвоката может привести к различным проблемам, которые потребуют много времени и финансовых затрат на их решение. Среди самых распространенных рисков: Неучтенные долги и обременения Недвижимость может быть заложена или иметь долги по коммунальным услугам. Покупая такую недвижимость без проверки, вы принимаете на себя все финансовые обязательства предыдущего владельца. Нарушения прав третьих лиц Например, если недвижимость используется в качестве совместного имущества, то при продаже могут быть нарушены права других собственников. Адвокат проверит, что все права соблюдены и вы приобретаете недвижимость без скрытых юридических рисков. Неожиданные расходы на реконструкцию или приведение в соответствие с законами Юрист проверит соответствие объекта всем требованиям законодательства, включая зонирование и строительные нормы. Это важно, особенно если вы планируете реконструкцию или ремонт. Доверьтесь профессионалам Покупка недвижимости в Испании требует опыта и знаний, и я, как персональный агент, помогу вам найти идеальную недвижимость. Лучшие адвокаты по недвижимости из Habitat Abogados ( https://g.co/kgs/GyNgEqG ) тщательно проверят юридическую чистоту объекта и позаботятся о ваших интересах. Не экономьте на адвокате, ведь речь идет о значительной инвестиции. Обратитесь ко мне, и вместе с профессиональными юристами мы проведем сделку максимально безопасно и выгодно для вас!

Многие не подозревают, что отсутствие штампа о въезде в Испанию может создать серьезные препятствия для оформления вида на жительство (ВНЖ). Если вы въезжаете в Испанию через другую страну Шенгенской зоны, например, Францию или Германию, ваш паспорт может не получить испанский штамп. В результате у вас нет официального подтверждения въезда в Испанию, что может затруднить процесс оформления ВНЖ. Что делать, чтобы избежать проблем с ВНЖ? Чтобы подтвердить въезд в Испанию, необходимо оформить Declaración de Entrada  — декларацию о въезде. Сделать это нужно в течение 72 часов после прибытия , и проще всего оформить декларацию прямо в аэропорту в отделении Policía Nacional . Процесс здесь проходит быстро и без лишних вопросов. Также можно обратиться в полицейский участок в городе, но как показывает практика, там это делают неохотно и оформление может занять больше времени. Почему декларация о въезде важна для получения вида на жительство? Без этой декларации у вас не будет подтверждения въезда в Испанию, что может стать препятствием для получения вида на жительство. Поэтому, если вы планируете оформление ВНЖ, обязательно позаботьтесь о Declaración de Entrada. Это простая процедура, которая может сэкономить вам массу времени и избежать возможных проблем. Заключение Не оставляйте такие важные вопросы без внимания! Убедитесь, что у вас есть все необходимые документы и подтверждения для оформления вида на жительство в Испании.

Планируете ремонт в Испании? Тогда стоит знать, что начинать ремонтные работы без официального разрешения здесь запрещено. Испанское законодательство строго регулирует все виды строительных и ремонтных работ, даже если речь идет о незначительных изменениях в квартире. Давайте разберемся, почему это так и как получить разрешение на ремонт. Почему нужно разрешение на ремонт в Испании? Согласно закону, каждый владелец недвижимости обязан получать разрешение от местных властей перед началом ремонтных или строительных работ. Это связано с тем, что любые изменения в квартире могут повлиять на безопасность здания или на удобство соседей. А для получения разрешения требуется представить проект или описание работ в местную администрацию. Как получить разрешение на ремонт? В Испании для получения разрешения на ремонт необходимо: Обратиться в местную администрацию (Ayuntamiento) Обычно вопросами получения разрешений занимаются архитекторы, дизайнеры или ремонтные бригады, которые выполняют работы. Они представляют запрос в администрацию и оформляют список планируемых работ, на основе которого рассчитывается налог. Подать документы с описанием работ В зависимости от типа ремонта потребуется предоставить различный набор документов. Например, для незначительного ремонта достаточно составить список услуг и предоставить информацию о ремонтных бригадах, которые будут заниматься работой. Оплатить налог на ремонт Администрация взимает налог в зависимости от стоимости ремонта и объемов работ. Этот налог рассчитывается как процент от общей стоимости ремонта. Какие виды разрешений бывают? Разрешение для незначительного ремонта Даже для косметического ремонта, замены плитки или небольших изменений требуется разрешение. Обычно такие работы занимают минимум времени и требуют базового набора документов. Разрешение для капитального ремонта и реконструкции Если вы планируете серьезную перепланировку или структурные изменения, разрешение может потребовать больше времени на обработку. Местная администрация проверяет проект, а архитектор может несколько раз посетить объект, чтобы убедиться в соответствии проводимых работ строительным нормам. Обязательное размещение копий разрешения Администрация выдает два экземпляра разрешения. Один из них крепится на дверь квартиры, а другой — на дверь подъезда, чтобы все жильцы были уведомлены о проведении ремонта и знали, что он осуществляется в соответствии с законодательством. Что нужно учитывать при ремонте? При капитальном ремонте нужно быть готовым к дополнительным проверкам со стороны администрации. Инспектор или архитектор могут прийти, чтобы проконтролировать, что работы соответствуют плану. Также, если работы идут с нарушениями или без разрешения, можно столкнуться с высокими штрафами и даже судебными разбирательствами. Заключение Ремонт в Испании — процесс, требующий времени и соблюдения местных правил. Даже если вам кажется, что изменения незначительны, лучше заручиться поддержкой профессионалов, которые помогут оформить разрешение и избежать ненужных осложнений. Если вы планируете ремонт или покупку недвижимости, я всегда готова помочь вам и проконсультировать по всем вопросам, связанным с недвижимостью в Испании.

Приобретение недвижимости в Испании — это серьезный шаг, связанный с большими инвестициями. Но что делать, если после покупки квартиры или дома обнаруживаются дефекты, которые невозможно было заметить при осмотре? Как действовать, если эти дефекты влияют на качество жизни или требуют значительных затрат на ремонт? Давайте разберемся с понятием скрытых дефектов  и правами покупателя в Испании. Что такое скрытые дефекты? Скрытые дефекты ( Vicios ocultos)— это недостатки или повреждения, которые присутствуют в недвижимости на момент покупки, но которые невозможно было обнаружить при обычном осмотре. Например, к скрытым дефектам могут относиться: Проблемы с электрикой и водопроводом; Структурные повреждения, такие как трещины в стенах; Проблемы с фундаментом или крышей; Незаметные проблемы с гидроизоляцией. Скрытые дефекты — это не просто небольшие косметические недостатки, а значимые проблемы, которые влияют на функциональность или безопасность недвижимости. Какие права имеет покупатель? Испанское законодательство защищает права покупателя в случае обнаружения скрытых дефектов. Согласно Гражданскому кодексу Испании, покупатель имеет право потребовать от продавца компенсацию, если дефекты не были явными на момент покупки и были скрыты продавцом. Покупатель может: Потребовать снижения стоимости покупки:  Если устранение дефектов требует дополнительных затрат, покупатель может потребовать пропорционального снижения цены, чтобы покрыть расходы на ремонт. Аннулировать сделку:  Если дефекты настолько серьезны, что существенно влияют на пригодность недвижимости для проживания, покупатель может обратиться в суд с требованием об аннулировании сделки и возврате средств. Требовать компенсацию убытков:  Если будет доказано, что продавец знал о дефектах и намеренно их скрыл, покупатель может требовать возмещения убытков. Это может включать покрытие расходов на ремонт и компенсацию за причиненные неудобства. Сроки предъявления претензий В Испании существует ограниченный срок для предъявления претензий по скрытым дефектам, который обычно составляет 6 месяцев с момента покупки  для обычных сделок. Однако для новых объектов недвижимости действуют другие правила, и ответственность за строительные дефекты может распространяться на срок до 10 лет . Что делать, если вы обнаружили скрытые дефекты? Документируйте проблему:  Сделайте фотографии и, по возможности, пригласите эксперта, чтобы составить акт, подтверждающий наличие дефектов. Эти документы могут быть важными доказательствами в случае судебного разбирательства. Обратитесь к продавцу:  Письменно уведомите продавца о выявленных дефектах и потребуйте от него компенсации или снижения стоимости. Проконсультируйтесь с юристом:  Я работаю непосредственно с адвокатами по недвижимости Habitat Abogados https://g.co/kgs/xExyRwS которые занимаются в том числе такими вопросами и имеют опыт в защите прав покупателей в Испании. Они помогут вам составить необходимые документы, оценить перспективы дела и, при необходимости, представить его в суде. Заключение При покупке недвижимости в Испании важно понимать свои права, если после сделки обнаруживаются скрытые дефекты. Испанское законодательство предусматривает возможность компенсации, снижения стоимости или аннулирования сделки, что дает покупателю защиту в таких ситуациях. Если вы оказались в подобной ситуации, важно действовать быстро и проконсультироваться с профессионалом, чтобы эффективно защитить свои интересы.

Помню, как только начала жить в Испании, меня буквально сбивали с толку все эти новые термины, аббревиатуры и названия учреждений. Особенно когда заходишь на форум, чтобы разобраться, а там встречаешь такие фразы, как: «Нужно взять ситу в эстранхерию или аютаменто, но сначала надо получить тархету». 🤯🫣 Для новичков это просто головоломка! Ведь даже в переводчик не загонишь… 🫣🤪 Сейчас, конечно, мне все эти термины уже знакомы, и я свободно ориентируюсь в них. Но я часто встречаю вопросы от новоприбывших, для которых все это актуально именно здесь и сейчас. Так что давайте поговорим про NIE и TIE  — две ключевые аббревиатуры, которые стоит знать каждому иностранцу в Испании. NIE: Что это и зачем нужно? NIE  (Número de Identificación de Extranjero) — это идентификационный номер иностранца , который выдается каждому, кто находится в Испании, даже временно. Этот номер становится вашим основным идентификатором и понадобится для многих процедур, таких как: Открытие банковского счета; Трудоустройство; Покупка недвижимости; Регистрация мобильного номера и заказов на Amazon. Для тех, кто прибыл в Испанию по временной защите, NIE — это самый первый и важный документ. Он выдается сразу, и останется с вами на всю жизнь  (если только вы не получите гражданство, тогда номер изменится). Что такое TIE и зачем она нужна? Теперь перейдем к TIE  — Tarjeta de Identificación de Extranjero . Это физическая пластиковая карточка, которая выдается иностранным резидентам Испании. Слово “Tarjeta”  переводится как "карточка". Например, банковская карта — это tarjeta bancaria  или tarjeta de crédito . На TIE  указаны ваше имя, фотография, тот самый NIE и другая важная информация. TIE — это ваш основной документ резидента , который понадобится для: Получения социальных услуг; Доступа к банковским и медицинским услугам; Пересечения границ Евросоюза. Эта карточка выдается на определенный срок, и при продлении вида на жительство выдается новая карта. Однако ваш NIE остается прежним , даже на новой карте. Для тех, кто прибыл по временной защите, TIE выдаются до марта 2024 года. А те, кто продлевает защиту, получают новые карты с учетом продления. Теперь, когда мы разобрались, в чем разница между NIE и TIE , надеюсь, вам будет легче ориентироваться в этих терминах. А если у вас остались вопросы, смело спрашивайте в комментариях!

Налоговые ставки и дополнительные расходы при покупке вторичной недвижимости и новостроек в Испании/Каталонии. Испанская налоговая система и налоги в Каталонии Испанская налоговая система — это сложный и запутанный механизм, где налоговые ставки могут отличаться в зависимости от региона. И Каталония, особенно Барселона, является одним из регионов с наиболее высокими налоговыми ставками в Испании. Налог на покупку вторичной недвижимости в Каталонии (ITP) Если вы планируете приобрести вторичную недвижимость в Каталонии, важно знать о налоге на переход собственности, известном как ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) . В Каталонии этот налог составляет 10%  от стоимости объекта, что является довольно высоким показателем. Для сравнения, в Мадриде налог на покупку вторичной недвижимости составляет всего 6% . Налоги на новостройки: IVA и гербовый сбор AJD При покупке новостройки вас ожидает уплата налога IVA (НДС) , который также составляет 10% . Кроме того, в Каталонии необходимо оплатить гербовый сбор AJD (Actos Jurídicos Documentados) , ставка которого в этом регионе равна 1,5% . Это означает, что при покупке новой недвижимости общий размер налогов составляет практически 12% . Дополнительные расходы: нотариальные и регистрационные сборы Помимо налогов, следует учитывать и нотариальные и регистрационные сборы , которые также могут значительно увеличить расходы. Именно поэтому эксперты рекомендуют закладывать примерно 15%  от стоимости объекта на покрытие всех налогов и дополнительных расходов. Заключение Если вы планируете покупку недвижимости в Барселоне или любом другом городе Каталонии, важно учитывать местные налоговые ставки и обязательные расходы. Это поможет вам избежать неожиданных трат и спланировать бюджет. О том, какие именно обязательные расходы вас ожидают, я расскажу в следующем посте. Узнайте о налогах при покупке недвижимости в Каталонии: ставки налога на вторичную и новую недвижимость, гербовый сбор и дополнительные расходы. И все остальное, что нужно знать покупателю!